본문 바로가기
회계 세무 발자취/상속세와 증여세

양도세 필요경비 항목 기준과 사례

by 잘가세염 2021. 8. 15.

아파트 양도차익 발생 시 양도소득 필요경비 계산에 따라 납부할 양도소득세액이 달라질 수 있습니다. 혜택이라기보다는 말 그대로 자산 취득과 관리에 들어간 비용에 대해 정당하게 인정받아 세액을 줄일 수 있는 것인데, 간혹 제대로 된 증빙을 챙기지 않거나 생각과 다르게 필요경비 인정이 되지 않아 추가적인 가산세액을 납부할 수도 있을 것입니다. 따라서 소득세법에서 열거하는 양도소득세 필요 경비가 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도소득세 필요경비

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)에서는 아래와 같은 항목에 대해 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하도록 하고 있습니다.

 

1. 취득가액, 단 취득가액이 불분명한 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액입니다. 부동산의 경우 취득가액이 불분명한 일은 없을 겁니다. 어차피 취득하면서 취득세 신고가 들어갔기 때문이죠. 그리고 감정가액이나 매매사례가액 등 대통령령으로 정하는 방법이 일반적으로 낮게 측정되어 양도소득세가 더 많이 나올 거라는 생각을 할 수 있습니다.

 

<프리미엄 다운 계약>

취득가액 중 생각해 볼 수 있는 것이 분양권 프리미엄입니다. 지금도 다운 계약이 있는지는 모르겠으나, 위 사례처럼 다운 계약을 할 경우 추후 양도차익 계산 시 제대로 된 필요경비를 인정 받을 수 없습니다. 시간이 지나서 다운 계약한 것을 깜빡했을 수도 있고... 여러 모로 불공정 거래는 하지 않는 것이 좋겠죠. 특히 과세표준에 따라 세율이 올라가고 있는 상황에서 나중에 다운 계약한 금액으로 인해 세율 적용이 달라질 수도 있으니 분양권 프리미엄 거래 시 정상적으로 계약서 작성하는 것이 좋아 보입니다.

 

 

2. 자본적지출

자본적지출이라는 것은 양도소득세뿐만 아니라 회계나 법인세 등에서도 두루 쓰이는 용어입니다. 일반적으로 수익적 지출이라 함은 '비용 성격'인 것이고, 자본적지출은 '자산에 추가' 되는 자산의 성격을 가집니다. 대개 어떠한 비용을 썼을 시 대상 자산의 가치와 효용성이 높아질 경우 자본적지출이라고 봅니다. 자본적지출에 대해서는 소득세법시행령에서 열거하고 있습니다.

 

1) 소득세법 제67조2항에서 열거하는 항목으로서 소유한 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 증가시키기 위한 수선비

  • 본래의 용도 변경을 위한 개조
  • 엘리베이터 혹은 냉난방장치의 설치
  • 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
  • 재해 등으로 인해 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 이용가치가 없어진 자산의 복구
  • 기타 개량이나 확장, 증설 등 위에서 말한 4가지와 유사한 것

위의 어느 하나에 해당하는 비용이면 자본적지출로 보아 필요경비에 산입하고 있습니다.

 

<인테리어>

개인적으로 인테리어를 통한 가치 상승에 대해 자본적지출로 보는 것이 맞다고 생각하는데 과세관청에서는 거주 편의를 위한 지출을 수익적 지출로 보아 필요경비로 공제하지 않는다고 보고 있습니다. 이 역시 심사청구 사례인데, 이런 사례가 있다는 것 자체가 이미 양도차익 계산 시 필요경비로 보아 신고를 하고 있다는 뜻이겠죠. 일반적으로 생각하는 것과 과세관청이 바라보는 관점의 차이를 미리 알 필요가 있어 보입니다.

 

<용도변경 자본적 지출>

물론 개량으로 보아 필요경비를 인정한 사례도 위와 같이 있습니다.

 

<용도변경만 인정>

사례를 보면 전체 공사비 중에서 붙박이장 설치비, 조명 교체비, 도배. 장판 비용을 제외한 나머지 1800만 원에 대해서는 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위한 자본적지출로 보고 있습니다. 1800만 원에 대한 정확한 공사 내용을 알 수는 없으나 위 예규 내용을 본다면 거실과 안방, 작은방 확장 및 보일러배관 설치 정도로 보입니다. 만약 이러한 확장공사와 보일러배관 설치를 자본적지출로 본다면... 농담 삼아 이야기하자면 아는 인테리어 업자분께 견적을 낼 때 항목별 공사비 조정을 할 수 있을까 모르겠네요...

 

 

<장기수선충당금>

장기수선충당금의 경우 단순히 적립을 해나간다는 의미이며, 실제로 건물 가치를 높이기 위해 사용된 증거가 없기 때문에 필요경비를 인정하지 않는다는 뜻입니다. 일반적으로 매월 쌓이는 충당금의 경우 바로 쓰이지는 않겠죠. 다만 이런 사례가 있는지는 모르겠으나... 정말로 장기수선충당금을 가지고 대대적인 보수나 개량을 할 경우 관리사무소에 그동안 납부한 내역과 실제로 투입된 비용에 대한 자료를 받을 수 있다면.... 어느 정도 객관성이 입증되지 않을까 생각해 봅니다.

 

하지만 관리사무소에서 비용 내역을 제대로 알려줄지, 현실적으로 의문입니다. 만약 수년 동안 납부한 충당금을 가지고 건물의 효용성을 높이는 수선을 하였고, 실제로 정확한 내역을 토대로 필요경비 인정을 받는다면... 주민들 입장에서는 관리사무소를 좀 더 주시할 필요가 있겠죠. 아파트 대표라면... 적극적으로 알아볼 필요가 있지 않을까요?

 

자본적지출에는 양도자산 취득 후 쟁송이 있을 시 소유권 확보를 위해 소요된 소송비용과 화해비용도 포함되어 있습니다. 단 소유권 확보를 위한 비용이기 때문에 이 역시 쟁점이 될 수 있습니다. 

 

 

3. 양도비 등 대통령령으로 정하는 것

개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금과 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금도 필요경비에 포함됩니다. 그리고 두 가지 모두 납부의무자와 양도자가 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 적용합니다. 

 

그리고 2번 자본적 지출과 3번 양도비 등의 금액은 양도차익 계산 시 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우에만 적용됩니다. 

 

만약 실지거래가액이 아닌 위에서 언급한 순차적 계산 방법 (매매거래사례가액 등)으로 계산할 경우 실지거래가액이 순차적 계산 방법으로 계산한 금액보다 적을 경우에만 2번과 3번을 취득가액에 합산할 수 있습니다.

 

또한 소득세법 제100조 양도차익 산정 시 양도가액을 기준시가로 계산할 경우 취득가액도 기준시가로 계산하도록 되어 있습니다. 따라서 이 경우에는 2번과 3번이 적용되지 않습니다.

 

<위헌 소송>

양도가액을 기준시가로 계산하는 조문과 사례는 살펴보지 않았는데... 아마도 증여나 상속 등 시가 평가가 이루어지는 상황에서 발생하지 않을까 생각해 봅니다.

 

 

4. 기타 경비

양도과정에서 직접 지출한 비용으로서 양도소득세과세표준 신고서 작성비용과 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비, 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위한 양도자가 지출하는 명도비용과 이와 유사한 비용들입니다. 말 그대로 양도를 위해 필수적으로 소요된 비용으로 볼 수 있습니다.

 

<컨설팅 가공 비용>

 

법무법인 상담 비용을 과다 계상하여 필요경비 계산에 적용하였으나 결국 추징당한 사례입니다. 부동산 매매를 하다 보면 중개수수료뿐만 아니라 상황에 따라 컨설팅도 받을 수 있을 것입니다. 문제는 이런 점을 이용하여 과다 경비를 계상하는 것인데요, 결국 세무조사를 받게 되면 거래 내역과 세금계산서 및 각종 증빙, 입출금 내역까지 모두 제출해야 하기에 추징을 당하게 되었습니다. 보통 이런 우회 방법은 지인 찬스를 쓰지 않을까 생각되네요.

 

그리고 필요경비 적용 시 가장 중요한 것은 증빙입니다. 거래내역, 입출금 내역 등이 구비되어야 추후 문제가 되지 않겠죠. 국세청에서도 일정 금액 이상의 양도소득세 혹은 필요경비가 과다한 사람에 대해 모니터링을 하지 않을까 생각해 봅니다. 실제로 다른 이야기이지만, 사업소득자가 기타소득으로 과다하게 신고한 경우에도 기타소득 과대 납세자 위주로 모니터링 하여 세금을 추징당한 사례가 있습니다. (종합소득세 납세를 해야 함에도 기타소득으로 원천징수만 납부)

 

주로 인테리어 비용이 쟁점이 되는데... 만약 확장, 배관 설치 등 큰 공사를 계획하고 있다면 향후 필요경비 산입 시 문제가 없도록 관련 공사 내역 등을 구비해 두는 것이 현실적인 대안이 아닐까 생각해 봅니다.

댓글